Aunque su entrada en vigor se produjo ayer, hoy es el primer día hábil de aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que tiene efectos directos en el sector asegurador, ya que son muchas las operaciones derivadas de las sinergias de la contratación de préstamos hipotecarios. A continuación, resaltamos algunas de las cuestiones más destacadas de esta nueva norma.
Información previa
El prestamista o el intermediario deben entregar información predeterminada al potencial prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato. Con la misma antelación, debe enviarse esta información al Notario que otorgará la escritura si la operación finalmente se llevase a cabo.
En esta información se incluye la relativa a los seguros que se requieran al interesado. En concreto, hay que informar por escrito sobre las condiciones o requisitos que deben reunir las garantías, lo que conecta directamente con el derecho del interesado a presentar ofertas de seguro alternativas (y que trataremos después).
Es importante tener en cuenta que la disposición adicional octava de la Ley ha modificado el artículo 83 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, para añadir un nuevo párrafo que declara nulas de pleno derecho las condiciones incorporadas a los contratos de modo no transparente -es decir, sin cumplir los trámites de información previa-, en perjuicio de los consumidores.
Ventas vinculadas
La expresión hace referencia a la oferta en paquetes integrados por el préstamo y otros productos o servicios financieros, cuando el contrato de préstamo NO se ofrezca al prestatario también por separado. Este tipo de venta está prohibida con carácter general.
Sin embargo, esta prohibición no afecta a los seguros ya que el artículo 17.3 prevé expresamente que las entidades puedan exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario.
No obstante, también se establece de manera expresa que a estos fines la entidad debe aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a las comunicadas al interesado en la información previa.
El prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario. Además, en caso de que se acepte una póliza alternativa no podrá empeorar las condiciones del préstamo.
Ventas combinadas
En este caso, la venta también se produce en un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, pero a diferencia de las vinculadas, en las ventas combinadas SÍ se ofrecen por separado.
Esta práctica está expresamente autorizada, si bien deben respetarse una serie de condiciones. La primera es que el prestamista debe ofrecer los productos de forma combinada y por separado, de modo que el prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra.
Además, se establece una obligación de información previa que incluya los siguientes aspectos: indicación de que se está contratando un producto combinado; beneficios y riesgos de pérdidas, incluyendo escenarios simulados; parte del coste total que corresponde a cada uno de los productos o servicios; efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos combinados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados; y, finalmente, diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado.
Reembolso anticipado del préstamo
El prestatario tiene derecho a reembolsar de forma anticipada, total o parcialmente, la cantidad adeudada, para lo que las partes podrán convenir un plazo de preaviso (máximo un mes). Recibida esta comunicación, la entidad debe facilitar (máximo tres días hábiles), en un soporte duradero, la cuantificación de las consecuencias que tiene para el prestatario su decisión.
El prestatario tiene derecho a una reducción del coste total del préstamo que comprenderá los intereses y los costes correspondientes al plazo de duración pendiente.
En el caso de amortización total, la norma establece como regla general que el contrato de seguro accesorio al de préstamo (suscrito para cubrir los riesgos que pudieran afectar a la capacidad de reembolso del prestatario) también queda extinguido y la entidad habrá de devolver la parte de prima no consumida a quien la abonó. Para que se mantenga vigente, el prestatario debe comunicarlo expresamente a la compañía aseguradora y designar un nuevo beneficiario.
La entidad y el intermediario deben informar de estos derechos en la documentación precontractual y contractual del préstamo inmobiliario y del contrato de seguro.